성공적인 상권분석을 위해 반드시 알아야 할 입지 요소 10가지!

안녕하세요! 사장님과 함께 공부하는 마케터L 입니다.

예비 창업자 또는 현재 가게를 운영 중인 사장님에게 도움이 될 내용을 찾아 공유하는 콘텐츠를 만들고 있습니다. 이번이 첫 번째 시간인데요. 앞으로 콘텐츠를 계속 발행할 테니 성공적인 비즈니스를 하길 원하는 분이라면 꾸준히 간판다는날을 방문해주세요 🙂

돈과 사람을 끌어당기는 입지의 비밀, 매출의 90%는 입지가 결정한다!

책 <로케이션>

오늘 주제는 ‘입지’입니다. 서점에 가면 수많은 창업 관련 책이 존재하는데요. 그중 입지에 대해서만 끝까지 파내려 간 책 <로케이션>의 내용을 공유하겠습니다. 다소 내용이 길 수 있지만, 당신이 사업을 성공으로 이끌고 싶은 분이라면 이 정도 노력은 들이는 게 당연하다고 생각하실 겁니다.

이 콘텐츠는 누가 읽으면 좋을까요?

창업 과정엔 여러 가지가 있는데요. 임대 계약서에 사인하기 전의 예비 사장님이라면 이 글을 꼭 읽어보시길 바랍니다! 아직은 잘못된 선택을 되돌릴 시간이 있기 때문이죠.

임대차 계약서에 사인하기엔 아직 빨라요
스… 스탑!!!!

이미 계약 잔금을 모두 치렀거나, 인테리어 공사 중이거나, 간판을 달았거나, 영업 시작한 지 얼마 안 된 분은 차라리 읽지 않길 바랍니다. 괜히 마음만 불안해질 가능성이 높거든요. 이제 무를 수는 없는 단계이니, 앞만 보고 달려서 성공을 쟁취하세요!

하지만 혹시 매장 위치는 그대로 두고 업종 변경을 고려중인 사장님이라면 이 글을 꼭 보셔야 합니다! 성공적인 업종 전환을 할 확률이 높아질 겁니다.

자, 그럼 본격적인 내용으로 시작하겠습니다. 출바알~!!

입지가 중요한 이유는 무엇일까요?

입지가 중요하다고들 말하는데 ‘왜?’ 그런지 깊게 생각해본 적 있나요? 잠깐 눈을 감고 생각해본 후 다음 내용을 확인해보세요.

한번 눈을 감고 잠깐만 생각해봐요 우리
하지만 당신은 바로 스크롤을 내리겠죠…

입지를 한번 결정하면 바꾸기 굉장히 어렵기 때문입니다. 저도 이 당연한 이유를 책에서 보기 전까진 다음처럼 생각했습니다.

‘입지가 중요하다니까 중요한가 보다… 당연히 중요하겠지’

무지했던 과거의 마케터L

당신도 막연하게 생각하고 있던 건 아닌가요? 의식의 흐름대로 막연히 사업을 운영해간다면 성공적인 결과를 맞이할 수 있을까요? 분명 잘못될 확률이 더 높을 거라 생각합니다. 그러니 입지에 대해 더 구체적으로 공부할 필요가 있습니다.

매출에 영향을 주는 건 입지 외에도 여러 가지가 있습니다.

  1. 상품 및 서비스의 질
  2. 가게 청결 상태
  3. 브랜드 콘센트의 매력도
  4. 그 외 기타

하지만 책 <로케이션>에서는 단호하게 말합니다. 이 모든 건 입지에 비하면 중요하지 않다고 말이죠.

입지보다 중요한건 없어요
아니야, 입지가 제일 중요해!

이런 요소들은 고객 반응을 보고 하나씩 최적화, 즉 디벨롭develop 해서 퀄리티를 향상 시킬 수 있습니다. 그런데 입지는 어떤가요? 그럴 여지조차 없는 요소라는 겁니다.

가구나 장비, 소품 등은 그 파트만 변경해보면 되는데 입지를 바꾼다는 건 이사를 간다는 거잖아요. 인테리어 비용이 중복으로 지출되는 건 물론이고, 시간도 어마 무시하게 소모되겠죠. 모든 사장님들에겐 시간이 돈보다 중요한 요소라는 걸 생각해보면 그 리스크가 엄청나게 큽니다.

그러니 지금 당신이 임대차 계약서에 사인하기 전이라면, 또는 업종 변경을 고민하는 중이라면 다음 내용을 잘 읽어보세요. 이제부터 이야기할 입지 요인 10가지에 대해 반드시 숙지하는 게 실패 확률을 줄이는 핵심이 될 수 있습니다!

매출을 좌우하는 입지 요인 10가지

입지는 무의식의 과학입니다

입지는 무의식의 과학이다.

책 <로케이션> 1부 제목

무릎을 탁 치게 만드는 말입니다. 과학이기 때문에 측정 되어야 하겠죠. 그래서 책 <로케이션>에서는 입지 요인 10가지를 기본 정보로 알려주고, 각 요인에 점수를 매기는 방법에 대해 알려주고 있습니다.

입지는 감으로 때려잡는게 아니라는겁니다.

그럼 우리 상황에 대해 생각해볼까요? 이미 시스템화가 되어 있는 프랜차이즈 업체의 경우에는 입지 선정을 위한 전문가가 항상 붙어 있습니다. 하지만 당신이 개인 창업자라면 입지 선정, 즉 상권조사를 어떻게 할 확률이 높을까요?

보통은 통행량 정도를 볼 겁니다. 당연히 사람이 많이 다니면 장사가 잘 될 거라 생각됩니다. 하지만… 그래도 망하는 가게는 수두룩 합니다. 왜일까요?

당신의 가게와 잠재 고객 핏fit이 맞지 않을 수 있기 때문입니다. 예정지 앞을 걸어 다니는 사람들 모두가 당신의 고객이 아니라는 이야깁니다. ‘당연한거 아니야? 이미 알고 있던 이야기잖아?!’라고 생각한 분이라면 정말 대단하신 겁니다. 저는 이 책으로 공부하기 전엔 통행량 정도만 고려했었거든요.

그럼 이 두 가지 정도만 고민하면 오케이? 놉!!

입지 요인 10가지에 대해 알아봅시다
yo! 브라덜~ 아직 8가지가 더 남았다구! 리슨업!

책 <로케이션>의 저자는 놀랍게도 10가지 요인에 대해 이야기하고 있습니다. 28년간 연구를 통해 뽑아낸 녀석들이라고 하니 우리도 잘 살펴봐야겠지요?

10개의 요인은 5개씩 나누어 분류할 수 있다고 하는데 자세한 건 책을 구매해 읽어보면 더욱 좋을 것 같고요, 우리는 바로 디테일로 들어가 보죠!

01. 고객 유도 시설 – 자연스럽게 고객이 모이는 곳

강남역 앞에 사람들이 정말 많이 모이죠
지하철역은 대표적인 ‘고객 유도 시설’ 입니다.

말 그대로 사람을 모이게 만드는 시설을 뜻합니다. 대표적으로 지하철 역이 있겠죠. 그 외에 버스 정류장, 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 야구장 등도 생각해볼 수 있습니다. 간단하게 표현하면 해당 지역의 랜드마크라고 할 수 있습니다.

하지만 꼭 이런 대형 시설만을 의미하는 건 아닙니다. 범위를 작게 잡아서 쇼핑몰 안의 출입구, 에스컬레이터, 엘리베이터, 키오스크 등도 고객 유도 시설이 됩니다.

02. 인지성 – 손님이 아느냐 모르느냐

어디에 어떤 가게가 있는지 잠재 고객이 아는 것 역시 매출에 직결되는 중요한 요소입니다.

잠재고객이 당신의 가게 위치를 알게 하려면 가게가 실제로 시야 안에서 보이거나시계성, 아니면 보이지 않아도 이미 가게 또는 브랜드 존재를 알고 있어야 합니다주지성.

말하지 않아도 알~아요~~~

가게가 2층 이상이나 지하에 있다면 통행하는 사람들 눈에 잘 안 보이겠죠? 거리에서 사람들은 1층 가게만 보고 가느라 바쁩니다.

그리고 인도 폭에 따라서도 시계성의 정도가 달라집니다. 인도 폭이 넓으면 시야를 옆으로 돌려 가게를 보면서 걸을 여유가 생기지만, 반대 상황이라면 마주오는 사람들과 부딪히지 않도록 앞만 보고 걸을 확률이 높다는 거죠.

이때 중요한 게 바로! 간판을 비롯한 사인물입니다. 마구잡이식 돋보이기만 하면 된다는 마인드로 설치하면 안 됩니다. 전략적으로 어떻게 배치해 시계성을 보완하는지가 관건이라 할 수 있습니다.

03. 동선 – 사람이 움직이는 길을 읽다

사람들이 움직이는 선이 바로 동선이죠
사람들이 ‘고객 유도 시설’에서 내려 다른 ‘고객 유도 시설’로 이동하고 있다.

동선은 말 그대로 사람이 움직이는 선입니다. 책 <로케이션>에서는 더 와 닿는 표현을 쓰고 있습니다.

“동선이란 고객 유도 시설과 또 하나의 고객 유도 시설을 연결하는 길을 말한다”

책 <로케이션> 동선에 관해

예전에 9호선 신논현역이 생기기 전엔 강남역에 내려서 교보문고까지 걸어가곤 했습니다. 이게 바로 동선이죠.

특히 도심은 단일 동선으로 끝나기 어려운 구조입니다. 고객 유도 시설이 밀집된 곳은 동선이 겹치거나 엇갈리는 현상이 반드시 생깁니다. 이렇게 복합 동선이 생기면 자연스레 상권이 형성됩니다. 대표적으로 강남역 상권을 떠올리면 쉽게 이해됩니다. 그래서 임대비도 압도적으로 비싸죠.

동선은 눈에 보이지 않고 쉽게 변하기 때문에 의도적으로 의식하는 훈련을 하면 좋다고 합니다.

04. 건물구조 – 사람을 붙잡는 공간의 힘

건물구조 요소는 간단합니다. 가게 면적, 주차장 주차 대수, 좌석 수 등으로 평가할 수 있는 지표입니다. 아무래도 주차장을 구비하고 있다면 먼 곳에서도 고객을 유치할 수 있을 확률이 높아집니다. 이런 지표에 따라 방문객 수와 매출이 크게 달라집니다.

05. 접근성 – 손님이 편하게 들어올 수 있도록 정비하라

접근성이 좋아야 손님들이 가게에 들어올 확률이 높아집니다.

가게에 들어가는 게 얼마나 편한지 평가하는 기준이 접근성입니다.

가게 앞 인도 폭 또는 주차공간이 넓으면 접근성이 좋아집니다. 길가에 접한 빌딩 1층에 영업하는 가게는 접근성이 보장됩니다. 물론 비싸지만요.

요즘엔 SNS 마케팅 발달로 접근성의 제약이 약간 완화되긴 했습니다. 당신의 서비스나 제품이 매력적이면 접근성이 떨어져도 고객들이 어떻게든 찾아오는 추세를 보입니다. 하지만, 접근성이 좋다면 더 많은 고객을 모실 수 있다는 건 시대가 바뀌어도 부정할 수 없는 요소입니다.

06. 시장규모 – 애초에 충분한 인구가 있는가

시장규모는 상권과 같은 개념입니다. 오픈 예정지 반경 몇 킬로미터 안에 어느 정도의 사람이 생활하는지 고민해봐야 합니다.

무작정 사람 수가 많기만 하면 안 됩니다. 다음에 설명드릴 상권의 질을 고려해보는 게 필수입니다.

07. 상권의 질 – 누가 우리 가게의 손님이 될 것인가

잊어선 안됩니다. 사람이 많이 다니는 곳에 가게를 내도 슬프지만망하는 곳이 있다는 걸요…

아파트 단지 근처에 나이트클럽이 있다면 잘 될까요? 공업 단지 근처에 멋진 인테리어의 카페라면요?

상권의 질을 파악하기 위해서는 시간을 충분히 투자해야 합니다. 동선상의 사람들 복장이나 소지품, 걷는 속도 등을 관찰해 분석할 필요가 있다고 책 <로케이션>은 권장하고 있습니다.

08. 포인트 규모 – 얼마나 많은 사람이 지나다니는가

당신의 가게 앞에는 얼마나 많은 잠재고객이 걸어가나요

예정지 근처에 사람이 많고, 우리 가게에 손님이 될만한 분들이 많다면 이제 끝일까요? 오픈 예정지 앞에 사람들이 얼마나 걸어 다니는지 확인해봐야 합니다. 또는 업종에 따라 차량이 얼마나 오가는지도 확인해봐야죠.

포인트 규모는 신뢰성 있는 측정을 위해 꽤 긴 시간을 투자해야 합니다. 요일, 시간대, 날씨에 따라 그 수치가 확 달라질 수도 있기 때문입니다. 단편적인 데이터로 중요한 결정을 내리면 그릇된 결과를 가져올 수 있습니다.

09. 자사 경쟁 – 제 살 깎아 먹기가 될 수 있다

이 부분은 프랜차이즈 업체에만 해당되는 내용이니 과감히 패스 하겠습니다. 무슨 내용인지는 제목만 봐도 알겠죠?

10. 타사 경쟁 – 업종을 넘나드는 경쟁의 시대

경쟁의 시대입니다.
당신의 최고 경쟁자는 누구일까요?

만약 영업중인 카페 옆에 카페를 오픈한다면… 설명이 필요할까요? 이건 카페 거리가 아닌 이상 선전포고와 다름없겠죠. 서로 피해를 보는 겁니다.

단, 주의해야 할 것은 동종 업계 간 경쟁으로만 국한해 생각해서는 안된다는 겁니다.

나이키의 경쟁자는 닌텐도라는 말이 있더군요. ‘아니, 이게 무슨 소리야? 왜 아디다스가 아니고?’라며 반문할 분이 있겠지만 사실입니다.

모든 게 오픈되고 취향에 따라 지갑을 여는 고객 성향이 보편화된 지 오래입니다. 업계 간 벽은 사라졌다고 봐도 무방합니다. 중요한 건 고객의 시간과 돈은 한정된 자원이라는 겁니다.

나이키 옷을 사 입고 운동할 시간 대신, 닌텐도 게임을 사서 시간을 쓴다면 어떨까요? 이 두 브랜드, 경쟁자 맞겠죠?

더 깊게 공부하고 싶은 사장님이라면?

지금까지 숨 가쁘게 10가지 입지 요인을 함께 알아보았습니다. 어떠세요? 뭔가 눈이 확 뜨이는 느낌! 들지 않나요?

눈을 뜨세요. 용사여…

이 모든 요소를 감안해 상권 입지 조사를 해보길 권해드립니다. 하지만 반드시 생각해봐야 할 게 하나 더 있습니다!

이 모든 요소들이 어느 가게에나 똑같이 영향을 미치는 건 아니라는 점입니다. 당신의 상황에 맞추어 유연하게 적용해보아야 합니다. 이 책의 저자가 입지 분석 전문가이긴 하지만, 지면 한계상 정석적인 내용만 담을 수밖에 없기 때문입니다.

당신 상황에 이론을 맞추어야지 무작정 따라 해 보는 건 가끔 독이 될 수 있다고 생각합니다.

지금까지 공유한 내용을 보고 관심이 생긴다면, 더 깊은 내용은 스스로 공부해보시길 추천합니다. 왜 배달전문 패스트푸드 업체는 매장을 열 때 슈퍼마켓부터 조사했을까요? 어떻게 해야 입지 요인을 객관성 있게 평가하고 시스템화할 수 있을까요?

책 <로케이션>을 보면 알 수 있을 겁니다.

이상 함께 공부하는 마케터L 이었습니다. 감사합니다.

* 본 콘텐츠는 간판다는날 회사 예산으로 책을 직접 구매해 주관적으로 해석하였습니다.